מי הזיז את הנדל"ן שלי

פרולוג

בית.

איזו תחושה מילה זו מעוררת בכם? ״ביתי הוא מבצרי״ אינו עוד פתגם, בית זהו המקום ממנו האדם מגיע, ואליו הוא מתכנס בסופו של יום. דירת מגורים אינה עוד סחורה או נכס. בית הינו צורך פיזי בסיסי, הנדרש לאדם באשר הוא אדם.

הביטחון הפיזי אינו הדבר היחיד שבית מקנה, בית הוא התשתית שעליו כולנו גדלים, אזור הבית מעיד פעמים רבות על מצבו הסוציו-אקונומי של האדם, על האפשרויות הכלכליות‏ שיפתחו בפניו, כמו גם על איכות חינוך ילדיו. מוזר ככל שיישמע, המיקום הגיאוגרפי של הבית משפיע אף על תוחלת החיים של האדם.

בית אם כן, הוא המקום שכל הווייתנו מושרשת בו ונובעת מתוכו.

ספר זה נכתב, מאחר שמחירי הדירות במדינת ישראל הקטנה, בנקודת משבר זו על ציר ההיסטוריה, מרקיעים שחקים ושוברים שיאים בכל שנה שחולפת. אין מילה נוספת שיכולה לתאר את העול, מלבד "עול כבד" שמכביד על כולנו, ובעיקר על הדור הצעיר הבוחן את עתידו במדינה שבה עלות הדיור גבוהה כל כך.

'סגנו' של החכם באדם, מר אלברט איינשטיין. היה נוהג לומר לעיתים תכופות. "ניסוח הבעיה חיוני לעתים יותר מפתרונה".

לכן בספר זה הגדרנו אחת ולתמיד, איך התפתח הכאוס הנדלנ"י שבתוכו אנו מנסים לתמרן. פרסנו כאן מידע מקיף, בהיר, וברור, שתוכלו למנף אותו לטובתכם.

כאן תוכלו להבין סופסוף, את מנוע ההשפעה המרכזי של משק הנדל"ן הממוקם בצד הביקוש. הר ו כ ש י ם, כאן תוכלו להיווכח מכלי ראשון מה משקיעים לוקחים בחשבון, ואיך כל אחד ואחת, המחזיקים בספר זה יכולים לרתום את המידע ולדאוג לרווחת עתידם הכלכלי, על ידי הבנה אמיתית ועמוקה של מכלול הרכיבים ב 'סלט הישראלי' שנקרא גם שוק הנדל"ן.

בחלקו השני של ספר זה, תפגשו באופן בלתי אמצעי וללא פילטרים, מחקר עומק מקיף, שביצענו בקרב קבוצת משקיעים ע צ ו מ ה, מהארץ ומחוצה לה, מצפון ומדרום, כמו גם משקיעים מ'ישראל הראשונה' ולא פחות משקיעים מ'ישראל השניה' כפי שהחוקר העיתונאי אבישי בן חיים מכנה.

כשתורידו את הספר מהידיים, תבינו אחת ולתמיד באופן מעמיק, מה משפיע על מערכת היחסים שבין משבר, נדל"ן, ומשקיעים.

תבינו היטב את מסלול הנסיעה של הקטר המטלטל את כלל האזרחים במדינה, שגם בימים כתיקונם לא נהנה מתשתית ראויה.. תדעו מתי יגיעו מורדות ועליות במסלול הנסיעה העתידי, תוכלו להערך לתאוצות הקטר המצמידות אותנו אחור, ולהחזיק חזק את כיסאכם לפני בלימותיו המטיחות אותנו קדימה ללא רחם.

לכן, אם:

• מעניין אתכם להבין את כללי המשחק, את שרשרת המזון ומארג האינטרסים/המשתנים המשפיעים על הבית שרובנו משתמשים בו מדי פעם.
• מסקרן אתכם להבין מהו המאמץ האמיתי הכרוך ברכישת דירה כיום בישראל ביחס לעבר.
• תמהים ממה מורכבים אדי הדלק שמנפחים/מרוקנים את חשבון הבנק שלנו.
• רוצים להבין איך להשקיע חכם יותר מחר בבוקר בנדל"ן למגורים.
• מיתוס או מציאות? "המשקיעים מתדלקים את השוק וגורמים לכאוס".
• משקיעי נדל''ן בעצמכם?

אתם במקום הנכון.

נ.ב. אזהרת צפייה. הספר מחקרי למדי, ומיועד לאנשים שאוהבים עומק. קריאת הספר בשירותים אינה מומלצת. ישנם פרקים קשים לעיכול.

בואו ונצלול.

תקציר

בעקבות משבר הקורונה, והמשבר הכלכלי שבא בעקבותיו. מצאנו הזדמנות פז לבדוק את השלכות התופעה המתרחשת אחת למאה - משבר הקורונה. נושא "בוער" זה של מחירי הדיור ומשקיעים, הוא נושא חשוב מאין כמותו לאזרח הפשוט, כמו גם למקבלי ההחלטות. לכן, חשוב בעת הזו להבין את הגורמים בשוק, והשינויים החלים בהם בזמן אמת.

ספר זה בוחן באופן מעמיק את השפעת המשבר על משק הנדל"ן, בדגש על פלח חשוב ברוכשי הדירות בישראל, המשקיעים. אלו מהווים שחקן משמעותי בשוק זה, והשלכות פועלם משליכות על המשק כולו. לאורך השנים, שיעורם מסך הרוכשים ידע עליות ומורדות, כאשר שיעורם קודם למשבר הקורונה הצטמק בכמעט שליש ביחס לעשור הקודם. מאידך גיסא, כמות משקי הבית המחזיקים בדירה שניה ויותר שילשה את עצמה בתוך עשור וחצי.

פרמטרים כגון, הורדת מס הרכישה, הריביות הנמוכות בתחילת המשבר, הקלות שונות באופי המימון שהוכנסו עקב המשבר, ומשתנים נוספים שיפורטו להלן גרמו לגידול חד ברכישות המשקיעים, אך ההשפעה איננה חד סטרית, ישנם משקיעים שעקב המשבר בחרו - נאלצו - לצאת מהשקעתם ולמכור את נכסיהם.

לאחר שהתמונה הכללית תתבהר, ניכנס לרזולוציות גבוהות יותר, ונבחן באופן מעמיק את אחד הגורמים המסקרנים ביותר בענף הנדל"ן - סקטור המשקיעים. נבדוק אחת ולתמיד את הסקטור המהווה חלק חשוב המשפיע על הדיור בכלל, ועל יכולתו של הדור הצעיר לרכישה בפרט. נשאל.

• מהו פרופיל המשקיע במגורים?
• מה עיסוקו?
• האם הוא יציב מאחרים תעסוקתית?
• מהו מחיר נכסיו ביחס להכנסותיו?
• איך הוא הושפע מהמשבר?
• יציבותו במקום העבודה
• רכישות "הזדמנותיות" לעומת רכישות "מושכלות".
• אזורי השקעה
• מהו שיעור משקיעי הדירות מסך הרוכשים

על מנת לענות על שאלות אלו בין היתר, אנו מעוניינים בהזדמנות נדירה ובנקודת הזמן הזו שאנו עומדים בה על ציר ההיסטוריה, לצאת לסיור בקרביים הדוממות של הנדל"ן, ולהבין את הגורמים הרציונליים/לא רציונליים והכלכליים, המשפיעים על שוק הנדל"ן.

הנחת יסוד:
אחד מהחכמים הדגולים של ה - 1000 שנה האחרונות, היה הרמב"ם. הרמב"ם היה רב, סופר, פילוסוף, ורופא.

בכתביו נאמר "וראיתי להקדים, קודם שאתחיל בפירוש הלכה הלכה, פרקים מועילים, יושגו לאדם מהם הקדמות, ויהיו לו גם כן כמפתח למה שאנו עתידים לפרש" לדידו של הרמב"ם, הקדמה איננה מותרות ואף לא רק צורה דידקטית להעברת חומר. הקדמה, על פי הרמב"ם היא חלק אינטגרלי ויסודי בהבנת כל נושא לעומק. לכן, בספר זה הקדמנו וסקרנו בצורה כרונולוגית בין היתר, את התפתחות מחירי הדיור. השיטות השונות למדידת השינוי, תוך מדידת חסרונותיהם בהקשר רכישת דירה בישראל, על מנת להבין לעומק את המישור שבו פועלים המשקיעים, ואת הכוחות הפועלים עליהם.

מבוא - או איך הכל התחיל?

ווהאן, סין, דצמבר 2019. דיווחים החלו לזרום על מחלה מסתורית התוקפת בני אדם, מחלה הדומה לדלקת ריאות, הטיפולים המסורתיים למחלה זו לא הועילו. רק מאוחר יותר התברר שהללו חלו בנגיף בשם קורונה ממשפחת הסארס, המזיק לבני אדם ועובר מאדם לאדם במהירות גבוהה.

אור יהודה, ישראל, 27 בפברואר 2020, משרד הבריאות הכריז על חולה קורונה ראשון בישראל. מאז ועד מועד כתיבת בספר זה (2021) המשק הישראלי והעולם כולו חווה אירוע המתרגש על העולם אחת למאה. המשק נכנס לטלטלה, בין השאר לאחר שהוטלו שלושה סגרים ממושכים על האוכלוסייה הישראלית. ספר זה נכתב בשעה שהתזוזות בלוחות הטקטוניים, עדיין גורמים לשינויים מעל פני הקרקע בעקבות משבר הקורונה.

ענף הנדל"ן למגורים, שותק כמעט לחלוטין החל מאמצע חודש מרץ 2020, הן מבחינת בנייה בפועל, הן מבחינת הרוכשים שהעדיפו לשבת על הגדר, ולראות מה ילד יום. התקופה הראשונה של המשבר התאפיינה בחשש רב מפני העתיד, כאשר הרוכשים שמרו את כספם קרוב לחזה, בין היתר מפאת חוסר היכולת הפיזית לבצע עסקאות.

כלכלנים שונים ניבאו ירידות מחירים דרסטיות במחירי הנדל"ן עקב המשבר הכלכלי, בעקבות סגירת המשק וההגבלות הרבות שהטילו ממשלות העולם בכלל, וממשלת ישראל בפרט, על האוכלוסייה, ועקב נתוני האבטלה שהרקיעו שחקים.

בחודשים שלאחר מכן ועד לראשית 2021, מתברר כי ההיפך הגמור קרה, וכי למרות הקיפאון המוחלט במשק בחודשים מרץ-אפריל, שנת 2020 הסתיימה בנתון עסקאות דומה מאוד לשנת 2019. בשנת 2020 בוצעו 107 אלף עסקאות, רק 2000 עסקאות פחות משנת 2019. וכן בעליית מחירי הדירות בשיעור של כ - 4%[1]. במקביל, גם נתוני נטילת המשכנתאות בשנת 2020 שברו שיאים והגיעו לסך 78.2 מיליארד ש"ח גידול של 15% משנת 2019.

פרק א

טרם המשבר

בשנים שטרם פרוץ המשבר, המשכורות הממוצעות בישראל עלו, ורמת ההכנסה עלתה, אך יחד עם זאת נראה, כי בהקשר רכישת דירה המצב הפוך. ככל שחולפות השנים, רכישת דירת מגורים הפכה ליקרה יותר, וקשה יותר. כך לדוגמה, בשנת 1997 סך משקי הבית שהחזיקו דירה בבעלותם בישראל, עמד על 70.5%, לעומת שנת 2018 שבה עמד משקלם על 65.4% בלבד. כלומר לא רק שלא הייתה עליה בשיעור הבעלות על דירות, אלא חלה ירידה בשיעור של 5%.

ירידה זאת באחוזי הבעלות התרחשה למרות הצמיחה הכלכלית, והעלייה התלולה בשכר. כמו כן הנתונים מצביעים כי אם בשנת 2003 הספיקו 92 משכורות לרכישת דירה, כיום בשנת 2021 אנו זקוקים לכ - 135 משכורות על מנת לרכוש בית. נתון ההופך את חלום הדירה לזוגות צעירים לסיוט.

המשקיעים במדינת ישראל
המשקיעים מהווים פלח חשוב בצד הביקוש כאשר אלו רוכשים דירות, ומהווים שחקן משמעותי גם בצד ההיצע, בעת שהם משכירים את דירותיהם בשוק החופשי.

בשנת 2003 שיעור המשקיעים עמד על כ - 3.2% מסך משקי הבית בישראל, ובשנת 2018 שיעורם צמח ל [2]10.1% מכלל משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ומעלה. נתונים אלו כמובן אינם יכולים לכלול, משקיעים אשר רושמים דירות שרכשו על שם בני משפחתם, ובכך אינם נכנסים לסטטיסטיקה..

בעקבות עליית מחירי הדירות התלולה בתחילת העשור הקודם, גורמים שונים במדינת ישראל, שמו לעצמם למטרה לרסן את כניסת המשקיעים, מתוך ניסיון לאפשר לזוגות בתחילת דרכם לרכוש בית, על ידי כך שביצעו צעדים שונים אשר ניסו להשפיע על משקיעי הנדל"ן במשך השנים, בדרך כלל ללא הצלחה מרובה.