לנצח את המשכנתא

פרק 2. הגבלות בנק ישראל על מתן ההלוואות והשפעתן על תנאי ההלוואות לדיור

 

"הלוואה לדיור" מוגדרת בסעיף 3 להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 451, כהלוואה המקיימת אחד מאלה, ובלבד שלא ניתנה למטרת עסק:

1. ההלוואה מיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, לבנייתה, או להרחבת דירת מגורים קיימת אל מחוץ לד' אמותיה, או לשיפוצה של דירה קיימת;

2. ההלוואה מיועדת לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח;

3. ההלוואה ניתנה במשכון דירת מגורים;

4. ההלוואה מיועדת למימון פירעון מוקדם של הלוואה כאמור בסעיפים קטנים 1 ו-2 במלואה או בחלקה;

הגבלת בנק ישראל על גובה/שיעור/אחוז המימון LTV של הלוואה לדיור

הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין ניתן לקבל על פי ההוראות עד לתקרת גובה/שיעור/אחוז המימון המותר, הכולל גם את ההלוואה המבוקשת ואת יתרת ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה הדירה. היא מתייחסת גם לאשראי שאינו באחריות הבנק (לדוגמה: הלוואה מכספי הממשלה או הלוואה המבוטחת על ידי גורם חיצוני אחר) וגם ליתרת הלוואות קודמות שניתנו בשעבוד אותה זכות בנדל"ן ("גרירת משכנתא"), כלומר יחס ההלוואה המבוקשת לערך הנכס הנרכש, ומייצגת לבנק את גובה סיכון ההלוואה. הכול בהתאם לשיעורים המפורטים לפי סיווג הדירה כ"דירה יחידה", "דירה חליפית" או "דירה להשקעה".

הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור" קובעת כי שיעור המימון יחושב על פי ההגדרה שבסעיף 14 להוראת הדיווח לפיקוח על הבנקים 876. סעיף 14 הנ"ל מגדיר שיעור מימון כדלקמן:

"שיעור המימון" - הינו היחס בין המסגרת המאושרת בעת העמדת המסגרת לבין שווי הנכס, כפי שאושר על ידי הבנק בעת העמדת המסגרת, וכפי שמחושב לצורך מדידה והלימות הון. בכל מקרה, שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי ועלות הנכס בהסכם הרכישה, או העלות הצפויה בנכס בבנייה או קבוצת רכישה (בקבוצת רכישה יש לחשב שיעור מימון לכל רוכש בנפרד).

כלומר, שווי הנכס המשמש לחישוב שיעור המימון כפי שנקבע על ידי הבנק בעת אישור המסגרת, לפי הערכת שווי הנכס על ידי השמאי אשר עשויה לשמש כתקרה (אם היא נמוכה מעלות הרכישה) [17.7.2014].

הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים "דירה יחידה" ניתן לקבל עד 75% מימון מערך הדירה הנרכשת

קונה דירה והיא דירתו ה"יחידה" כהגדרתה בסעיף 9 (ג1א)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש שהוא יחיד אזרח ישראלי (כלומר אין לו דירה נוספת), יכול לקבל משכנתא עד 75% מערך הדירה (לצורך קבלת משכנתא אין כל חשיבות לדירות שהיו בבעלותו ונמכרו בעבר). התאגיד הבנקאי יקבל ממבקש ההלוואה תצהיר המאושר על ידי עורך דין לגבי עמידתו בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה יחידה. דרישה זו חלה רק על הלוואה העולה על 50% מימון. לחלופין יגיש לבנק תעודת זכאות של חסרי דיור, אשר על פיה ניתן ללמוד על מעמד הדירה כדירה יחידה, וכן העתק ההצהרה שנמסרה לרשות המסים, או שומת מס רכישה שהפיקה רשות המסים.

ברכישת מגרש לבנייה עצמית מוטל מס רכישה של 5% על סכום הרכישה ללא קשר להיות הדירה "דירה יחידה", "דירה חליפית", או "דירה להשקעה", ולכן אין עליו חובה לדווח על כך לרשות המסים. במקרה של בנייה עצמית יסתפק הבנק בהצהרת הלווה המאומתת בידי עורך דין בדבר היות המגרש והבנייה עליו "דירה יחידה".

הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים "דירה חליפית" (משפרי דיור) ניתן לקבל עד 70% מימון מערך הדירה הנרכשת

דירה חליפית היא דירה הנרכשת לשיפור תנאי הדיור על ידי יחיד אזרח ישראלי שבבעלותו דירת מגורים אשר לולא רכישת הדירה הנרכשת הייתה זו דירתו היחידה (לא חשוב אם יש עליה משכנתא). בנק ישראל רוצה למנוע מכירה ו/או קנייה חפוזה שבה עלול הלווה להפסיד מכספו, לכן על פי חוק בנק ישראל בתקנה מנובמבר 2012 יכול הלווה לקבל על דירתו החדשה עד 70% הלוואה כ"דירה מחליפה", וזאת בתנאי שבתוך 24 חודשים ימכור את דירתו הישנה. ההוראה מסתמכת על הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור", הקובעת כי הבנק יתבסס על הצהרת רוכש הדירה החליפית לרשות המסים ובה מתחייב הוא למכור את הדירה הקיימת בהתאם לקבוע בסעיף 9 (ג1א)(2)(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. במאי 2016 נכנסה לתוקפה הוראת שעה שתהיה בתוקף עד מאי 2021, שמקצרת את התקופה שלאחר רכישת הדירה החליפית, ובה על הלווה למכור את דירתו הראשונה בתוך שנה וחצי במקום שנתיים שהיו עד ליום זה, לכן ייתכן שגם הבנקים יקצרו תקופה זו לשנה וחצי. ברכישת דירה מקבלן, בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש, אם מכר דירתו בתוך 12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, התאגיד הבנקאי יקבל ממבקש ההלוואה תצהיר המאושר על ידי עורך דין לגבי עמידתו בתנאים הנדרשים לשם היות הדירה דירה חליפית. דרישה זו חלה רק על הלוואה העולה על 50% מימון. לחלופין יגיש לבנק תעודת זכאות, אשר על פיה ניתן ללמוד על מעמד הדירה כדירה חליפית, וכן העתק ההצהרה שנמסרה לרשות המסים, או שומת מס רכישה שמפיקה רשות המסים.

הערה: הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור" מסתמכת על תקנות מס שבח מקרקעין המחייבות תשלום מס רכישה בתוספת של 2.2% לשנה וצמודה למדד על דירתו החדשה, אם לא מכר את דירתו הראשונה בתוך 24 חודשים מיום הרכישה, וקובעת כי הבנק יתבסס על הצהרת רוכש הדירה החליפית לרשות המסים ובה מתחייב הוא למכור את הדירה הקיימת. לפי הוראת שעה שנכנסה לתוקף במאי 2016 ותהיה בתוקף עד מאי 2021 - בתוך שנה וחצי שלאחר רכישת הדירה החליפית, אך אין בהוראה זו דרישה כלשהי להעמדת ההלוואה לפירעון מידי אם יתברר כי הלווה לא מכר את דירתו הקיימת. יועץ משכנתאות יצירתי יכול, בצמוד למועד הרכישה, למנוע במקרים מסוימים את חיובי הריבית וההצמדה במקרה שלא תימכר הדירה.

הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה ניתן לקבל עד 50% מימון מערך הדירה הנרכשת

בעל דירה הרוכש דירה נוספת לדירתו הקיימת ואינו מצהיר כי בכוונתו למכור את דירתו הראשונה, כלומר זוהי "דירה להשקעה", עסקת מינוף לשם השקעה לטווח ארוך, או עסקת אקזיט - כלומר מכירתה בתוך זמן קצר במחיר גבוה יותר ממחיר רכישתה, יכול לקבל על הדירה הנוספת עד 50% מימון.

בהתאם להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור" מיום 15 ביולי 2014, העמדת אשראי לרכישת דירה אינה מונעת מהבנק להעמיד במקביל אשראי אחר ללווה בכפוף לעמידתו בכללים המקובלים בבנק, ובכפוף לכך שהדירה הנרכשת אינה משועבדת לצורך אותו אשראי. כך הדבר גם אם מדובר באשראי בביטחון דירת מגורים אחרת. לפיכך רשאי הבנק לשעבד גם את הנכס הקיים לשם השלמת ההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה, אך לא יותר מ-50% מערך הנכס הקיים (כולל הלוואות קיימות), וסך כל שתי ההלוואות לא יעלו על סך כל מחיר הדירה החדשה. המגבלה האמורה חלה גם על לווה הממשכן לצורך ההלוואה נכס אחר, היקר יותר מהנכס הנרכש. במקרה של משכון נכס אחר, יקר יותר מהנכס הנרכש, יועץ משכנתאות יצירתי יוכל לעזור לקבל כהלוואה גם את יתרת הסכום שעד ל-50% מערך הדירה הקיימת.

לפי הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל "מגבלות למתן הלוואות לדיור", את סכום ההון העצמי הנדרש יכול הלווה להשלים כ"הלוואה לדיור לכל מטרה" על ידי שעבוד דירה של צד ג' (דירת ההורים), אך לא יותר מ-50% משווי הדירה של צד ג'. במקרה ש-50% מערך הדירה של צד ג' גבוה מהסכום הנדרש כהון עצמי, יועץ משכנתאות יצירתי יכול לקבל כהלוואה גם את יתרת הסכום שעד ל-50% מערך הדירה הקיימת.

ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה קיימת ועד ל-50% מערכה גם אם ההלוואה לא מיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, לבנייתה, להרחבתה או לשיפוצה, ולא לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח. אך מאחר שהלוואות אלו לא יכולות להיחשב כמימון ל"דירה יחידה" או ל"דירה חליפית" כהגדרתן בהוראות ניהול בנקאי תקין מספר - 329 "מגבלות למתן הלוואות לדיור", הרי שיעור המימון המרבי לאותן הלוואות יהיה 50%, ואף הריבית תהיה גבוהה ב-3% עד 5% מהריבית על הלוואה לדיור.

חשוב מאוד להבין שמשכנתא הנלקחת ללא תכנון וניהול נכון לאורך כל חיי ההלוואה, כמוה כספינה רעועה המפליגה ללא קברניט, ולכן סופה המר הוא לטבוע בלב הים.

המגבלה על שיעור/אחוז המימון LTV לא תחול על:

1. הלוואה לדיור שיותר מ-50% ממנה ניתן מכספי המדינה ובאחריותה (לפי מידת הגבייה).

2. הלוואות לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי, בהתאם להסכמים שחתם עם נציגי הממשלה, לעובדי מדינה, לעובדי הוראה ולזכאי מערכת הביטחון, בסכום שאינו עולה על 50,000 ש"ח.

ככלל - מומלץ לא ליטול משכנתא באחוז מימון הגבוה מ-60%.

תוספת בנייה ו/או שיפוץ דירה נכנסים להגדרה של משפרי דיור, ואף שאין כאן רכישת דירה נוספת, ואף אין מחויבות למכירת הדירה, עדיין רשאי הבנק לתת לבעל דירה יחידה עד 70% מימון מערך הדירה לפי הערכת השמאי ובכפוף להגשת הצהרת הלווה המאומתת בידי עורך דין בדבר היות הדירה "דירה יחידה". אך בעל שתי דירות או יותר יכול לקבל רק עד 50% מימון על כל אחת מדירותיו. הלוואה לשיפוץ ניתנת בריבית ביניים שבין הלוואה לדיור ובין הלוואה לכל מטרה, ונעה באזור הפריים + 0.2%. קבלת הכסף כפופה להצגת חשבוניות. 50% מעלות השיפוץ ניתן לקבל לפני תחילת העבודה ו-50% הנוספים כנגד הצגת החשבוניות בגמר ביצוע העבודה.

סך כל המימון שניתן לקבל לדירה שנייה ויותר:

1. אם ברשותך דירה יחידה, בחתימה על הצהרה כי זו תימכר תוך שנתיים ניתן לקבל עד 70% לרכישת הדירה השנייה.

2. אם ברשותך דירת מגורים, ברכישת דירה נוספת להשקעה ניתן לקבל עד 50% מימון מערך הדירה הנרכשת. כמו כן ניתן לקבל עד 50% מימון מערך דירת המגורים. אם שווי דירת המגורים זהה לשווי הדירה הנרכשת והיא נקייה ממשכנתא, למעשה ניתן לקבל עד 100% מימון לרכישת הדירה השנייה. אם שווי דירת המגורים גבוה משווי הדירה הנרכשת, יועץ משכנתאות יצירתי יכול לקבל מימון העולה על 100% ממחיר הדירה הנרכשת.

3. אם ברשותך שני נכסים או יותר ניתן לקבל על כל אחד מהם עד 50% מימון כהלוואה לשיפוץ או לתוספת בנייה.

דוגמאות נוספות:

1. הלוואה בקבוצת רכישה - ניתן לקבל עד 50% משכנתא. את יתר המימון המגיע כהלוואה לדיור לפי אחוז המימון בהתאם להלוואה לדירה יחידה או לדירה חליפית (לדירה להשקעה ממילא ניתן לקבל רק עד 50% מימון), תגייס הקבוצה כהלוואה מהבנק, ובתום הבנייה תועבר כהלוואה לדיור.

2. שני רוכשים (למשל זוג נשוי), יכולים להיות גם מספר שותפים שאינם בני זוג ואינם קרובים זה לזה, ונמצאים כל אחד בבעלות שונה על דירה קיימת. למשל, לאחד מהם יש דירה בבעלותו ולכן זכאי רק ל-50% מימון, והאחר זוהי דירתו הראשונה לכן ייחשב כחסר דיור הרוכש דירה יחידה, ויכול לקבל עד 75% מימון. על פי הוראות בנק ישראל במקרה כזה, הזכאות הינה ממוצע משוקלל של זכויות כל הרוכשים. למרות זאת, יועץ משכנתאות יצירתי יכול בתנאים מסוימים לאפשר לבן הזוג חסר הדירה לקבל עד 75% מימון.

3. לווה בעל דירה מחזיק במגרש ומתכוון לבנות עליו שתי דירות, מכיוון ששתי הדירות אינן דירות יחידות יוכל לקבל על כל אחת מהן 50% מימון בלבד. כמו כן יוכל לקבל על דירתו הקיימת הלוואה לדיור של עד 50% מערכה, ואם ערכה הוא פי ארבעה מערך שתי הדירות החדשות, יוכל למעשה לקבל מימון של עד 100% מעלות בניית שתי הדירות החדשות.

4. לווה ללא דירה מחזיק במגרש ומתכוון לבנות עליו שתי דירות, יוכל לקבל על דירה אחת שיעור מימון של 75% ועל הדירה השנייה 50% מימון. אם ערך הדירות שונה זו מזו יש לקחת ראשית את המשכנתא על הדירה היקרה יותר מבין השתיים, וכך לזכות בסכום מימון גבוה יותר.

5. אם הלווה רוכש דירה להשקעה שמטרתה השכרה, בהתאם להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של בנק ישראל, "מגבלות למתן הלוואות לדיור" מיום 15 ביולי 2014, הבנק יוכל להסתמך על ההכנסה הצפויה משכר דירה כחלק מהכנסות הלווה, וזאת אם יתקיימו שלושת התנאים הללו:

א. הלווה הצהיר שבכוונתו להשכיר את הדירה הנרכשת, אך ייתכן שהבנק ידרוש ממנו להוכיח כי בחזקתו דירה אחרת המשמשת למגוריו.

ב. השמאי שמעריך את הדירה יצרף גם הערכה של גובה שכר הדירה הצפוי מהדירה.

ג. הבנק ינקוט גישה זהירה ויפעיל מקדם ביטחון סביר על הערכת השמאי לגבי גובה שכר הדירה הצפוי.

כדי לעודד את הבנקים לתת הלוואות קטנות, ואת הלווים לקחת הלוואות קטנות יותר, בנק ישראל מחייב את הבנקים להפריש סכום ההולך וגדל יחד עם עליית גובה ההלוואה כרזרבה לחובות מסופקים. הפרשה זו עולה לבנק כסף, ומכיוון שהבנקים לא מוכנים להפסיד מרווחיהם הם מגלגלים את עלות ההפרשה על הלווה. פירוש הדבר שהלווה ישלם ריבית גבוהה יותר ככל שעולה אחוז מימון ההלוואה. עם זאת ידרוש הבנק ביטחונות נוספים, וייתכן אף שלא יאשר את ההלוואה כלל.

בהלוואה עד 45% מימון מערך הדירה פטור הבנק מקנס ההפרשה לחובות מסופקים, וכל הרווחים הם רווחי הבנק. ככל שעולה יחס המימון מעל ל-45% ל-60% ול-70% נדרש הבנק להפריש יותר ויותר כסף לטובת חובות מסופקים.

כמובן, את תוספת הריבית ישלמו הלווים. לכן מומלץ להקטין ככל הניתן את גובה ההלוואה, וליהנות מריבית נמוכה יותר לכל אורך חיי ההלוואה.

משכנתא של יותר מ-5 מיליון שקלים, ללא תלות באחוז המימון, תיחשב באופן אוטומטי להלוואה מסוכנת ויש להקצות לה משקל סיכון של 100%. כלומר גם אם הלווה משתכר 100,000 ש"ח בחודש, ואם יחס ההלוואה הוא 20% בלבד, הוא נחשב ללווה מעולה אך עדיין על הבנק להפריש סכום זהה לסכום ההלוואה גם לחובות מסופקים, מה שייקר מאוד הלוואה זו. לכן חלק מהבנקים אף נמנעים מלתת הלוואות גבוהות מ-5 מיליון ש"ח, ומומלץ לבקש הלוואה נמוכה יותר.

נחזור ל"יועצת המשכנתאות" הנחמדה בבנק, אשר בחיוך רחב על פניה אמרה לפיני ולפנינה: "אני יכולה לתת לכם רק 1,050,000 ש"ח", בטענה כי אינה יכולה לתת להם יותר מ-70% מימון. ראשית, לפיני ולפנינה יש דירה נוספת בבעלותם, ואף עליה זכאים הם להלוואה של עד 50% מערך הדירה הקיימת. כלומר בהחלט יכולה הייתה לתת להם את מלוא ההלוואה שביקשו, ובאותה ההלוואה גם את מחיר הרכב. אך "יועצת המשכנתאות" הנחמדה שלחה את פיני ופנינה לקחת 190,000 ש"ח הלוואה בבנק המסחרי - שם ירוויח הבנק הרבה יותר, ופיני ופנינה יפסידו כמובן הרבה יותר.

במקרה הראשון, "יועץ המשכנתאות" הנחמד, כדי לעמוד ביעדי הבנק ולקדם את שאיפתו לזכות בנופש בן שבוע באיטליה, הפעיל על דני ודינה מניפולציות רבות כדי להגדיל את גובה הלוואתם. אך דני ודינה, שקראו את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים", היו מוכנים לכך מראש ועמדו מולו בגאווה.

זוג נחמד נוסף, טלי וטל, ביקשו בבנק אחר בעיר אחרת הלוואה של 1,300,000 ש"ח, המהווים 65% מימון. "יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק אישר להם מימון של 1,200,000 ש"ח, שהם 60% בלבד, ואת היתרה בסך של 100,000 ש"ח שלח אותם לקחת בבנק המסחרי. אלא ששם ההלוואה היא הלוואה לכל מטרה, המחויבת בריבית גבוהה הרבה יותר, וזו ניתנת עד לשש שנים בלבד, מה שמגדיל משמעותית את ההחזר החודשי של כלל ההלוואות. כמובן, טל וטלי אינם יכולים לעמוד בכך, ולכן ייאלצו לפרוס את הלוואתם לתקופה ארוכה יותר. מובן שבכך הבנק מרוויח הרבה יותר כסף, וטל וטלי מפסידים הרבה יותר. טל וטלי לא קראו את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים", ולא קיבלו כל ייעוץ מקצועי, ולכן נאלצו לקחת את ההלוואות כפי שנתן להם הבנק.

כיצד ננצח מנהג זה?

מאחר שהריבית שבין 61% ל-70% מימון משתנה רק בהתאם לתקופת ההלוואה ו/או בהתאם לגובה מסלול הריבית המשתנה שבה, וממילא טל וטלי נזקקים לסכום העולה על 60% מימון, ידאגו מראש לבקש מסגרת אשראי גבוהה יותר מהנדרש - נניח 1,380,000 ש"ח, שהם 69% מימון, ובפועל ימשכו רק את הסכום הנדרש.

כך יש לנהוג גם אם נדרשים לך כ-50% מימון. יש לבקש מראש מסגרת אשראי גבוהה יותר של כ-59% מימון, ובמקרה זה ניתן ליהנות מריבית מוזלת גם על הלוואה בריבית המשתנה בפחות מחמש שנים, והעולה על 25% ועד לשליש מגובה ההלוואה כולה, ובפועל למשוך רק את הסכום הנדרש, והכול בהתאמה לאחוז המימון המותר לך לפי סוג העסקה.

כיצד ניתן לחסוך מאות אלפי שקלים בתכנון נכון של ההלוואה?

ראשית, לא להתפתות להצעות "יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק.

מיודעינו דני ודינה רוכשים את דירתם היחידה במחיר של 2 מיליון ש"ח. משיקולים כלכליים שעשו לאחר שקראו את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים" ביקשו מ"יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק הלוואה על סך של 1,200,000 ש"ח, שהם 60% מימון, ולכן יכולים הם לקחת עד שליש מההלוואה בפריים, בלא שיחויבו בתוספת ריבית כלל. לכן לא הייתה ל"יועץ המשכנתאות" הנחמד כל בעיה חוקית לתת להם את כל שליש ההלוואה בפריים, וממילא מתן ההלוואה בריבית המשתנה בכל חמש שנים מבטל את נכונות החלת הגבלה זו על הלווים, ובטענה כי לטובתם עשה כן. כלומר, או מעצם אי הבנתו נכונה את הוראות החוק, או מניסיונו להגדיל את רווחי הבנק, הקטין את גובה הלוואת הפריים - הלוואה שפחות רווחית היא לבנק וזולה יותר ללווה. מעשה זה חייב את הגדלת ההלוואות הרווחיות יותר לבנק והיקרות יותר ללווה.

"יועץ המשכנתאות" הנחמד, שבעקבות דרישת הבנק לעמוד ביעדי מכירות חודשיים ההולכים וגדלים, ולתת הלוואות הרווחיות יותר לבנק, והן בשל האינטרס האישי שלו לזכות בנופש בן שבוע באיטליה, ניסה בכל דרך להגדיל את הלוואתם של דני ודינה ליותר מ-1,250,000 ש"ח. מקריאתם ומלימודם את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים" חישבו דני ודינה, בדקו וקבעו מהו תמהיל המשכנתא המתאים והזול ביותר עבורם. הם לא נכנעו ללחציו של "יועץ המשכנתאות" הנחמד, ומנעו את הצלחתו, אשר הייתה מייקרת במאות אלפי שקלים את עלות הלוואתם, מעשירה את הבנק ומגדילה את החור בכיסם.

לאחר שקראת את הספר "לנצח את המשכנתא - סודות המשכנתא והבנקים נחשפים" וידועים לך סודות הבנקים, ברור לך כי טוב לבו של "יועץ המשכנתאות" הנחמד בבנק יעלה לך בתוספת תשלום ריבית, שהבנק יחייב מדי חודש בחודשו לאורך כל חיי ההלוואה. נשאלת השאלה באיזו ריבית מדובר? הרי ההלוואה הנוספת ניתנה ללא ריבית כלל, אך מכיוון שאת ההלוואה יש להחזיר מדי חודש בחודשו, הרי ההחזר החודשי עבורה עומד על 833 ש"ח. וכדי שדני ודינה יוכלו לעמוד בגובה ההחזר החודשי שקבעו מחויב הבנק לשנות משמעותית את תמהיל המשכנתא ולהאריך את אורך חייה, מה שיחייב תשלום ריבית נוספת של כ-212,000 ש"ח. עם זאת, תוספת הלוואה זו תייקר גם את הריבית השנתית על כל ההלוואה בכ-0.7%, מה שייקר את עלות ההלוואה בכ-177,000 ש"ח נוספים. בסך הכול תתייקר ההלוואה בכ-389,000 ש"ח, אשר עשרות מונים מגלמים לבנק את ריבית אותה "הטבה". כך שאל לך לרחם על הבנק, אין זו הטבה כלל.

על פי הוראות בנק ישראל ניתן לקבל עד 50% מערך הנכס הנרכש כהלוואה לדיור לרכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה. עם זאת, גם על הדירה הקיימת ברכישת דירה נוספת להשקעה ניתן לקבל עד 50% מערך הדירה הקיימת, כולל ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה הדירה. לא אחת אין הבנקאים מכירים או שאינם רוצים להכיר את הוראות בנק ישראל, ולכן אינם מאשרים ללווה את מלוא ההלוואה הנדרשת כהלוואה לדיור, ואת ההפרש שולחים הם לקחת כהלוואה לכל מטרה.

בבעלותם של הזוג מיקי ומיקה דירת מגורים השווה 1,500,000 ש"ח, ועליה משכנתא של 200,000 ש"ח. ברצונם לרכוש דירה נוספת להשקעה שמחירה מיליון ש"ח, אך השמאי העריך אותה ב-900,000 ש"ח בלבד. הבנק שבו נלקחה המשכנתא הראשונה מסרב לתת להם את מלוא מחיר עלות הדירה בסך של מיליון ש"ח, בטענה כי 900,000 ש"ח הוא ערכה של הדירה, ובהתאם להוראות לא ניתן לקבל יותר מכך. "יועץ המשכנתאות" הנכבד מפנה את הלווים לקחת את היתרה של 100,000 ש"ח בבנק המסחרי כהלוואה לכל מטרה.

על פי הוראות בנק ישראל יכולים מיקי ומיקה לקבל על הדירה הקיימת עד 50% מערכה, השווים ל-750,000 ש"ח. מאחר שעל הדירה יש משכנתא של 200,000 ש"ח, יוכלו לקבל עליה עוד 550,000 ש"ח, זאת נוסף ל-50% משכנתא לפי הערכת השמאי על הדירה הנרכשת, שהם 450,000 ש"ח, וביחד הם מיליון ש"ח. ולפיכך, אילו רצה יכול היה הבנק לתת כהלוואה לדיור את מלוא מחיר הדירה הנרכשת, ולחסוך למיקי ולמיקה כסף רב. אך הבנק רצה, כמובן, להרוויח לעצמו על חשבון כספם של מיקי ומיקה.

חשוב מאוד! בכל הסכם לרכישת נדל"ן יש סעיף של פיצוי מוסכם בין הצדדים למקרה של הפרת ההסכם. בדרך כלל עומד הסכום על כ-10% ממחיר העסקה. הבנק, כדי להבטיח את כספו, לא יעביר את כספי ההלוואה, עד שלא יכוסה סכום הפיצוי המוסכם על ידי ההשתתפות העצמית. לכן חשוב שסכום הפיצוי לא יהיה גבוה מהסכום הנמצא בידיך לצורך ההשתתפות העצמית בעסקה.

בעת רכישת הדירה וחישוב ההלוואה הנדרשת יש להביא בחשבון גם הוצאות נוספות שהבנק אינו מממן, אך בתכנון נכון ניתן לעתים לכלול אותן בסכום ההלוואה: דמי תיווך, שכר טרחה לעורך דין, מס רכישה, יועץ משכנתא, שיפוצים נדרשים ועוד.

הערכת שמאי מקרקעין לקביעת אחוז המימון

לקבלת משכנתא דורש הבנק הערכת שמאי לחישוב שווי הדירה הנרכשת. על פי הוראות בנק ישראל, שווי הדירה לצורך חישוב אחוז המימון הוא הסכום הנמוך מבין הסכומים: מחיר הרכישה בחוזה הרכישה, או שווי הנכס שקבע השמאי.

אף שההוראות מדברות על שוויו המלא של הנכס, הבנקים כדי להגן על עצמם, דורשים מהשמאי כי ייתן בהערכתו שני מחירים: האחד - שווי הנכס למימוש רגיל (שזה השווי כלשון ההוראה), והשני - שווי הנכס למימוש מהיר, כלומר המחיר שיוכל הבנק לקבל אם ירצה למכור את הדירה במהירות. כמעט בכל המקרים, בהערכת מחיר הנכס למימוש מהיר מוריד השמאי בין 5% ל-10% משווי הנכס בהתאם למיקום הדירה, למהות הזכויות עליה, למצבה הפיזי והמשפטי. אף שהוראות בנק ישראל מדברות על הנמוך מבין השניים - מחיר הרכישה בחוזה הרכישה, או שווי הנכס שקבע השמאי - הבנקים מפרשים את ההוראה כרצונם. הם מתייחסים לנמוכה מבין שתי הערכות השמאי, ובוחרים במחיר למימוש המהיר שקבע השמאי, אשר תמיד יהיה נמוך ממחיר הרכישה. בהחלט לא זו כוונת הוראת בנק ישראל.

אם שמאי הבנק העריך את הנכס במחיר נמוך יותר ממחיר העסקה, המימון שייתן הבנק לקונה יהיה נמוך יותר ממחיר הרכישה. כעת יהיה על הרוכש להשלים מכיסו את היתרה שגדלה, ולכן עליו להזדקק למימון גדול יותר. אם ביקש מימון נמוך מהמותר בהוראות, במקרה הטוב יוכל לקבלו - אך כדרכו של הבנק, כמובן בדמות של הלוואה לכל מטרה; במקרה הרע ייאלץ לקחת הלוואה בבנק המסחרי, ולשלם עבורה ריביות גבוהות הרבה יותר, ריביות שכמובן יגדילו את רווחי הבנקים. הבעייתיות הגדולה, מעבר לריבית הגבוהה שהלווה ישלם, היא שהלוואה זו יש להחזיר בתוך שש שנים בלבד, מה שיקפיץ משמעותית את גובה ההחזר החודשי של ההלוואה ועלול להביא את הלווים לכדי חדלות פירעון ועיקול הדירה, מה שלצערנו קורה לרבים וטובים. אם לא יצליח הלווה לגייס את הכספים, ימצא את עצמו עומד בפני תביעה בגין הפרת החוזה, שעלותה בהתאם למוסכם בחוזה כ-10% מגובה העסקה. יועץ משכנתאות יצירתי ידע במקרים מסוימים לפתור זאת.

עובדתית: לעולם לא תעלה הערכת השמאי הבנקאי על גובה עסקת הרכישה החתומה.

במקרים הבאים הבנק יהיה מוכן לוותר על שמאות: ברכישת דירה חדשה מקבלן שהבנק מכבדו, או מקבלן אשר הבנק משמש עבורו כבנק המלווה של הפרויקט; ברכישה מכונס נכסים, וזאת מאחר שקיימת שמאות של בית המשפט כגון בסכסוך על ירושה, או בפשיטת רגל; ברכישה ישירה מגוף ממשלתי כגון רשות (מנהל) מקרקעי ישראל, עמידר וכו', כאשר בוצעה השמאות על ידי שמאי ממשלתי; או כאשר ללקוח יש בבנק הלוואה קיימת עם שמאות שניתנה על הדירה בשנים האחרונות, ולא היו ירידות מחירים חריגות במחירי הנדל"ן.

בלקיחת הלוואה לרכישת נכס בעייתי כגון: דירה באזור בעייתי בתוך שטחי הארץ, או מעבר לקו הירוק, בנכס עם בעיות של בנייה בלתי חוקית וכו', מומלץ ביותר, שלא להיכנס לעסקה כזו ללא קבלת ייעוץ מיועץ משכנתאות פרטי, ולפיו לתכנן את העסקה או לשקול את קיומה בכלל.

 

פרק 3. הלוואה לדיור במחיר מופחת -"מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן"

 

ב-1.5.2016 התווספו כללים לחישוב שווי הנכס להלוואה לדירה במחיר מופחת: דירה המוגדרת דירה יחידה, הנרכשת במחיר מופחת בפרויקט בסבסוד ממשלתי דוגמת "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן".

1. תאגיד בנקאי רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי במועד אישור ההלוואה. על הערכת השמאי להביא בחשבון את כל הפרמטרים הרלבנטיים לדירה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר: התייחסות לסוג הפרויקט ולמאפייניו, אוכלוסיית היעד, המפרט הטכני של הדירה, היקף הדירות החדשות הנמכרות באזור במחיר מופחת וכיו"ב.

2. במקרה שהערכת שמאי עולה על 1.8 מיליון ש"ח, יש לבסס את שווי הנכס על 1.8 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

3. שיטות הערכה לחישוב שווי הנכס כאמור לעיל (מחיר רכישה או הערכת שמאי) מבוססות על הערכה שלפיה אין מניעה משפטית למימוש הדירה בעת כשל, בשוק חופשי וללא מגבלות. לא מתקיימת ההנחה כאמור, יבוא הדבר לביטוי בהערכת השווי. למען הסר ספק, רישום הערת אזהרה בגובה קנס שייקבע על ידי המדינה, לא ייחשב כמניעה משפטית, בתנאי שתינתן קדימות לכספי ההלוואה הבנקאית על פני רכיב הקנס.

4. כאשר התוכנית כוללת קנסות בגין הפרת תנאי התוכנית, כגון דרישה להחזר סכומי הטבה שקיבל הרוכש, או קנס מוסכם, יש להפחית סכומים אלו משווי הדירה, אלא אם קיימת לבנק זכות הקודמת לזכות המדינה להשבת ההטבה או הקנס במימוש הנכס.

מובהר כי על הרוכש לשלם לפחות 100,000 ש"ח מסכום הרכישה ממקורותיו העצמיים.

כלומר:

1. בדירות ששוויין אינו עולה על 1.8 מיליון ש"ח רשאי (הדגש הוא על רשאי) התאגיד הבנקאי לחשב את שווי הנכס להערכת יחס המימון על בסיס הערכת השמאי.

2. בדירות שאותן העריך השמאי ביותר מ-1.8 מיליון ש"ח ומחיר הרכישה נמוך מ-1.8 מיליון ש"ח, יבוסס שווי הנכס על 1.8 מיליון ש"ח.

3. בדירות שאותן העריך השמאי ביותר מ-1.8 מיליון ש"ח, ואף מחיר הרכישה בפועל עולה על 1.8 מיליון ש"ח, יבוסס שווי הנכס על מחיר הרכישה. כל זאת כאשר הערכת השמאי הביאה בחשבון את כל הפרמטרים הרלבנטיים לדירה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר: התייחסות לסוג הפרויקט ולמאפייניו, לאוכלוסיית היעד, למפרט הטכני של הדירה, להיקף הדירות החדשות הנמכרות באזור במחיר מופחת וכיו"ב.

4. על הרוכש לשלם לפחות 100,000 ש"ח ממקורותיו העצמיים. המסקנה מכך היא כי תיאורטית (ותיאורטית בלבד) גובה ההלוואה יכול לנשוק ל-99% משווי הדירה.

במהלך יולי 2016 הקפיצו הבנקים את הריביות להלוואות לזוכי "מחיר למשתכן" בטענה כי הסיכון על ההלוואה במשכנתאות בערבות המדינה גבוה מאוד. חלק מהבנקים אישרו הלוואות רק ללקוחות הבנק, ובחלק מהפרויקטים אף סירבו הבנקים לאשר הלוואות כלל בטענה כי הקבלנים מסוכנים.

להזכירך:

לקבלת עדכונים ושינויים ככל שיהיו בהוראות בנק ישראל והבנקים בנושא המשכנתאות, וכן טיפים ורעיונות נוספים לחיסכון במשכנתא שלך, נא ללחוץ כאן http://tamhilm.ravpage.co.il/thebook ולהירשם לרשימת הדיוור שלנו.

עד כמה שספר זה מפורט בפרטי פרטים, ואין ספק כי כזה הוא, עדיין אין תחליף ליועץ משכנתאות מקצועי, אובייקטיבי ויצירתי, שבשינוי קטן אחד יכול מניסיונו לגרום לתמהיל המשכנתא שלך להיות תמהיל המשכנתא שיביא לך את החיסכון הגדול יותר והבטוח יותר לכספך, תוך הסתכלות לעתיד ככל הנראה לעין, ויצילך ממצבים קשים ומהתנהלות לא נכונה.